Feeds:
Entrades
Comentaris

Archive for Juliol de 2010

La crisi immobiliària arreu de Catalunya

El negoci relacionat amb la construcció ha estat, des de fa temps, una font de generació de riquesa considerable als Països Catalans i, és clar, també a Cardedeu. Arquitectes, transportistes, paletes, tècnics, proveïdors, etc es beneficiaven d’un teixit econòmic lucratiu generat al voltant del totxo que aprofitava el creixement urbà. El que havia de ser un sector que generés ocupació i satisfés les necessitats de creixement urbà tot garantint el dret a l’habitatge es convertí, però, en un caramel per a molts inversors, bancs, caixes i promotores.

Entre el 1999 i el 2000, bancs i caixes van començar a concedir hipoteques més fàcilment, acompanyats per una baixada dels tipus d’interès. Així, molta gent, que ja tenia una solvència notable, va decidir fer un negoci rodó. Amb els diners cedits per una entitat de crèdit i el bon moment del sector, podien invertir construint un immoble i, amb una mica de paciència, vendre’l més tard per molt més del que els havia costat. Amb els diners guanyats, en tenien prou per pagar el deute, tornar a invertir i demanar un altre crèdit encara una mica més gros per finançar les properes inversions, també més grosses per continuar la roda i de passada, és clar, augmentar el seu nivell de vida. A les entitats bancàries ja els estava bé: A cada hipoteca que concedien hi guanyaven i, al cap i a la fi, eren per fer cases i pisos que algú acabaria comprant tot demanant una altra hipoteca. Evidentment, també els estava bé a les promotores, que cada vegada tenien més feina amb més beneficis, a les altres empreses del sector, als Ajuntaments, que hi guanyaven amb la requalificació de terrenys i cobrant impostos per les noves construccions com també feia la pròpia Agència Tributària de l’Estat. D’aquesta manera, anava augmentant el preu dels pisos i cases, o dit d’una altra manera, es generava la bombolla immobiliària que com més s’inflava més privava, especialment als joves, d’un dret fonamental: el dret a un habitatges digne.

Encara que Rodrigo Rato, llavors ministre espanyol d’Economia o Emilio Botin, president del Banco Santander en neguessin l’existència, la bombolla anava creixent a la vegada que el nombre de construccions. Amb tot, vam viure una forta onada urbanitzadora arreu del país que suposà una impacte ecològic considerable i un endeutament excessiu de moltes famílies per la sobrevaloració que es van anar torbant que no podien fer front al deute i que ara, amb la crisi econòmica, encara en pateixen més les conseqüències.

Durant uns sis anys la construcció d’habitatges no va parar de créixer geomètricament a Catalunya, com també ho van fer els preus. L’any 2006, però, el mercat immobiliari va començar a saturar-se, s’havien fet tants habitatges que ja no era possible vendre’n més ni amb les dinàmiques d’hipoteques escombraries, màrqueting o l’increment fals de demanda generat per la pròpia especulació. A aquesta nova conjuntura s’hi va sumar encara una pujada dels tipus d’interès per part del Banc Central Europeu, que va contribuir encara una mica més a la recessió.

L’escassetat del sòl edificable, a preu astronòmic per culpa de l’especulació, no va permetre que la llei de l’oferta i la demanda abaixés el preus de les noves construccions perquè encara que es rebaixessin beneficis o costos de construcció el preu del solar podia arribar a costa més d’un 40% del preu final de l’edifici.

Amb tot, durant l’any 2006 i principis del 2007 va començar a córrer la sensació entre els promotors que costava de vendre. El caramel començava a ser agredolç, però tot i així els preus es mantenien encara prou alts i baixaven només progressivament per la poca volatilitat del mercat de propietats, que al contrari de la borsa, que és molt líquida, no es desploma de cop, sinó que baixa mica en mica. Hi havia masses cases esperant ser comprades, i també masses en construcció i projecte. El sector de la construcció entrava inevitablement en període de recessió.

Va ser llavors, a l’estiu del 2007 quan esclatà la crisi econòmica i la campanya mediàtica que la precedia. El pànic de les hipoteques escombraries impagades dels EUA s’encomanà al marcat financer espanyol i els bancs i caixes van tancar l’aixeta: ja no donaven més hipoteques.

Aquesta nova situació financera va arribar com una bomba a la recessió del sector de la construcció, enganxant a moltes promotores al mig de la roda. Sense finançament no podien acabar els projectes programats per tant, sense els beneficis corresponents, tampoc no podien tornar els deutes dels projectes anteriors o anticipar les quantitats necessàries. A més a més, molts possibles clients ja no podien comprar perquè ja no se’ls concedien hipoteques.

Així, el sector de la construcció ha passar d’una màxims històrics a pràcticament reduir-se al no res sense acomplir la seva funció social: permetre una habitatge digne per a tothom d’acord amb les necessitats personals i locals; Sinó tot el contrari. Els preus, contràriament a la desplomada del sector, continuen regulant-se a poc a poc, s’ha produït un estoc enorme de cases i pisos que han provocat un impacte ecològic completament innecessari i moltes famílies es veuen cada dia més ofegades per una hipoteca fixada sobre un valor de l’immoble completament fals.

La caiguda en picat del sector ha generat també atur, moltes promotores han hagut de tancar, acomiadant els treballadors i per tant trencar la cadena de proveïdors, transportistes, etc. Un atur, que s’ha sumat a la crisi d’altres sectors, provocada per una falta de liquidesa causada, en part, per les mateixes entitats bancàries que van concedir les hipoteques escombraries i el crèdit a les promotores també al nostre poble.

La crisi immobiliària a Cardedeu

De fet, a Cardedeu vam viure una bombolla immobiliària especialment gran. Les grues s’han incorporat al paisatge del poble durant els últims deu anys i els preus desorbitats de les cases es van convertir en el pa de cada dia. Una de les coses que va fer que la bombolla fos especialment punyent fou la gran demanda de pisos al nostre poble, pel fet de tenir un encant especial i un entorn privilegiat que provoca un creixement continu. Això es tradueix, és clar, en una construcció contínua de pisos i cases per als nouvinguts. No només els nouvinguts, però, generen una necessitat de construcció: un poble dinàmic exigeix obra nova pel deteriorament de les cases que ja existeixen, els trencaments familiars, els joves que s’independitzen, etc. A més a més Cardedeu ha tingut un creixement vegetatiu positiu els últims anys.

Així, la rotació natural d’habitatges provoca que més o menys s’hagin de construir anualment uns 100 habitatges nous per cada 10000 habitants als pobles. A la nostra vila, segurament, aquesta rotació és més elevada per l’arribada constant de població. De fet, Cardedeu no ha parat de créixer en els últims vint anys.

És justament aquesta tendència la que va esperonar, acompanyada per la conjuntura financera del moment, l’any 1999, una remuntada del sector de la construcció al poble. L’any següent, amb l’entrada al nou mil·lenni, es van construir 524 immobles, que suposà un creixement de la construcció del 190% respecte l’any anterior. Aquest sobreconstrucció, que s’allargà un parell d’anys, provocà una primera saturació del mercat immobiliari al poble, fent-lo tornar al punt de partida el 2004.

L’augment d’habitatges havia provocat una escalada de població fins al sostre possible: hi havia més cases que gent disposada a avenir a viure al nostre poble. Aquest augment sobtat de construcció feu créixer notablement el nombre de cardedeuencs fins i tot durant tot el primer període de recessió.

Aquesta recessió marcà la diferència respecte la tendència general de Catalunya que era de creixement continu. Suposà una davallada pel sector, però no pel preu del sòl i dels habitatges, que no es va reduir significativament. Amb un parell d’anys més, el 2003 i el 2004, n’hi va haver prou per superar la saturació i continuar la cursa especulativa i urbanitzadora: l’any 2005 es va registrar un creixement del nombre d’habitatges nous respecte l’any anterior d’un 245%, sense superar però el nombre absolut d’habitatges construïts del 2000. Aquesta segona explosió tornà a posar Cardedeu en la línia mitjana de creixement geomètric de Catalunya.

La diferència entre el creixement dels projectes visats d’edificis de nova construcció, indicador econòmica per excel·lència del sector de la construcció, a Cardedeu i a Catalunya es deu justament a aquestes explosions. Mentre que la mitjana de Catalunya manté el creixement del sector més o menys al voltant del 110% anualment , Cardedeu creix espectacularment en dues ocasions, com ja hem vist, la primera l’any 2000 amb un 188% (sumat a un 138% de l’any anterior) i la segona el 2005 amb un 245%.

Després d’aquesta segona punta el nombre de construccions decreix vertiginosament per una segona saturació, aquesta vegada dominada pel canvi de conjuntura econòmica provocat per la crisi econòmica del 2007 que no permet al sector refer-se, sinó tot el contrari. El 2008 es van construir tan sols 88 edificis nous a Cardedeu (sense comptar obra pública) , i el 2009, l’últim any del que en tenim dades oficials al moment d’escriure’s aquest text, en van ser 17 i sabem segur que enguany encara n’han sigut menys.

Aquesta davallada de la construcció augmentà encara més la xifra d’aturats que provocà la crisi financera, especialment a la nostre vila, en què el sector de la construcció havia anat agafant força fins al punt de representar el doble de la mitjana catalana com a font productiva local.

La primer període de creixement, del 1998 al 2000, va ajudar a reduir la taxa d’atur, que ja no era gaire alta, encara que probablement va servir-se de força treballadors d’altres municipis. El període de recessió que s’allargà fins el 2005 feu gairebé duplicar el nombre d’aturats a Cardedeu, arribant a un màxim de més de 500 persones a l’atur, una situació que no es donava des de principis dels anys 80 que es mantingué així malgrat el segon període de vaques grosses, que només va servir perquè no augmentés.

A partir del 2007 i 2008, la caiguda en picat del sector de la construcció de l’any anterior que continuava baixant i la crisi econòmica que afectà els altres sectors provocà que la taxa d’atur al poble es disparés, fins al punt que, enguany, registra un nombre absolut de persones aturades d’unes 1300, que correspon segurament a una taxa d’atur del voltant del 17%, una xifra mai vista en la història del nostre poble.

*totes les dades estadístiques s’han obtingut de idescat.cat

Anuncis

Read Full Post »